МойНовыйДом
Нотариус
Роль нотариуса в сделке с недвижимостью
Торжественно присягаю, что обязанности... буду исполнять в соответствии с законом и совестью, хранить профессиональную тайну, руководствоваться принципами гуманности и уважения к человеку». Такую присягу приносит нотариус, вступая в должность.
Не правда ли, перекликается с клятвой Гиппократа? Поэтому популярность нотариата не снизилась даже после отмены в 1997 году обязательности нотариального удостоверения сделок купли-продажи, дарения, мены, а теперь еще и ипотеки. Более 80% договоров отчуждения объектов недвижимости удостоверяются у нотариуса и только после этого попадают на государственную регистрацию. Нотариусов назначает на должность Управление юстиции, они имеют государственную печать и лицензию.
Действия нотариуса в ходе сделок с недвижимостью могут быть самыми разнообразными: нотариальное заверение копий документов, заверение личной подписи граждан, удостоверение факта нахождения гражданина в определенном месте, оформление доверенностей, оформление нотариального запроса в органы опеки и попечительства, удостоверение предварительных договоров о намерении сторон и предполагаемых условиях отчуждения недвижимости, удостоверение договоров отчуждения недвижимости, обязательное удостоверение договоров ренты, удостоверение договоров аренды (по желанию сторон), удостоверение брачных контрактов и пр.
Двойной контроль
Добросовестные нотариусы сумели предотвратить множество нарушений прав обратившихся к ним граждан, активно докапываясь до истины – действительно ли человек осознает, к каким последствиям приведет его подпись на том или ином документе.
К сожалению, очень часто люди приходят к нотариусу, подвергшись внушению со стороны заинтересованных лиц. Не задавая лишних вопросов, они бездумно ставят подпись на договоре или доверенности. А ведь в тексте практически всех нотариально удостоверяемых документов есть ссылки на статьи законов, регулирующие порядок и содержание сделки, и указание, что «содержание соответствующих статей сторонам нотариусом разъяснено». Но всегда ли это так? Пожалуйста, не бойтесь вызвать неудовольствие сторон своей дотошностью и незнанием права – это естественно! Не стесняйтесь подробно разузнать, что же конкретно скрывается за ссылками на статьи закона, задайте все вопросы специалисту, а не своим партнерам по сделке. Те не смогут, а то и не захотят доходчиво объяснить, чем для вас может впоследствии обернуться ситуация.
С нотариусом можно и нужно советоваться по самым деликатным вопросам – по закону «нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности». Кроме того, он поможет найти решение, устраивающее всех участников сделки, если заранее обсудить с ним ситуацию во всех деталях.
Не всегда разумный компромисс
Почему же нотариальное удостоверение договоров, хоть и ненамного, но сдало свои позиции? Виной тому, прежде всего, материальный аспект. При оформлении в простой письменной форме мы платим только за регистрацию (ну и, возможно, тем, кто помогал нам составить более-менее грамотный текст договора). Оплата же, взимаемая в нотариате при сделках купли-продажи, мены, дарения, большей частью перечисляется в доход государству, поэтому нотариальные действия – один из серьезных источников пополнения бюджета. В соответствии со ст. 333 Налогового кодекса РФ и ст. 22 «Основ законодательства РФ о нотариате» тарифы за удостоверение договоров купли-продажи и дарения составляют 0,3% от суммы договора при сделке между членами семьи и 1% – в остальных случаях.
Компромисс между неистребимой жаждой экономии и желанием подстраховаться выражается в том, что большинство сделок проводится у нотариуса, но в договоре часто фигурирует не рыночная стоимость объекта недвижимости, а инвентаризационная – указанная в техническом паспорте (обычно она в несколько раз ниже). Пошлина тоже, соответственно, уменьшается. Но случись признание сделки недействительной – продавцу тут же вернут квартиру, вменив в обязанность выплатить покупателю цену, указанную в договоре. Истинную сумму расчетов придется долго и мучительно доказывать, без гарантии успеха. Выводы делайте сами.
Удостоверение договора нотариусом не означает перехода прав собственности от одного лица к другому – это происходит только в момент госрегистрации и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость. Поэтому практиковавшиеся ранее (до 1997 г.) расчеты по факту нотариата в настоящее время противоречат и закону, и логике. Ведь в последний момент на объект может быть наложен арест или получен запрет на регистрацию. Сделка окажется не свершившейся и невозможной по определению. Как тогда вернет свои деньги несостоявшийся покупатель?
Здоровая конкуренция
Сотрудник регистрирующего ор-гана, который принимает у граждан на регистрацию договоры в простой письменной форме, – квалифицированный специалист. Но его интересуют прежде всего формальная сторона содержания договора и комплектность документов. Он не может и не должен анализировать и разъяснять сторонам правовые последствия совершаемой ими сделки. В отличие от нотариуса, который контролирует, насколько стороны адекватно оценивают происходящее, вникает в нюансы взаимоотношений и заботится о том, чтобы отразить отличительные особенности каждого конкретного случая в тексте договора. Нотариус удостоверяется, что стороны имеют полный пакет надлежащим образом оформленных документов, необходимых для совершения сделки, идентифицирует личность граждан по их документам и определяет их дееспособность (насколько поведение и реакции клиента адекватны совершаемым действиям). Конечно, и нотариус может ошибаться. Но его профессиональная ответственность застрахована им самим и дополнительно – Нотариальной палатой. Поэтому если проблемы у сторон возникли по вине нотариуса, ущерб будет полностью компенсирован страховой компанией.
Сделка, удостоверенная нотариально, обладает той доказательной силой, которой зачастую нет у «простой письменной формы». Нотариусы уделяют много внимания подготовительному этапу – консультациям и обсуждениям. Так что теперь «семейный нотариус» встречается, пожалуй, даже чаще, чем семейный доктор.
| Форма входа |
| Статистика |
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |
| РЕКЛАМА |
| Поиск |
| Друзья сайта |
|
|